穿插施工同时,这样抢进度!大房企都这样干!

原标题:穿插施工同时,这样抢进度!大房企都这样干!

新冠疫情逐渐消除,各地展开了轰轰烈烈的复工浪潮。对于我们地产工程人来说,如何把受疫情影响丢失的进度抢回来,是现阶段摆在我们面前的最大难题。

泽哥走访了十余家房企工程总,大家都对抢工期、抢进度有比较迫切的需求,碰到的问题也多种多样,可以总结为以下三种:

1、管理的问题,主要表现为团队或施工单位对赶工抗性较大,不积极主动配合;

2、技术的问题,不知道怎么压缩工期,找不到突破点;

3、各种资源不足,如劳动力不足,物资材料等不能及时到位。

下面,泽哥将围绕这三大难题,谈谈各家房企的精华做法。

1

破解管理难题,齐心协力抢进度

管理的问题归根结底是人的问题。俗话说,“人心齐,泰山移”。施工单位与我们心不齐,还怎么一起抢进度抢工期呢?因此,让施工单位与我们目标一致是首要工作。

破解这个难题有很多方法,但总体思路都是:以激励为核心,制度为辅助

比如保利华南公司,便制定了这样的节点激励:

针对总包单位制定正负零和预售两个奖励节点,正负零奖励以地下建筑面积计算,预售节点按货量面积计算,其余专业分包单位(土方、支护、桩基础、精装修等)由各项目根据实际情况制定方案,本级工程、成本协助,原则上按批次进行奖励。

2

高效穿插施工,最大化利用工作面,找到抢进度的突破口

高效进度的实质是工作面的最大化利用。在技术路线限定、施工工艺限定的前提下,抢进度的本质就是抢更多工作面的利用率,把原本串行工作改成并行工作,把本来“一步一步走”,变成“成片快跑”。

下面我们就具体谈一下,如何进行高效穿插。

(一)可穿插工序分析

传统工艺限于工艺技术,穿插难度高,抢工期需要更高的施工效率,更强的组织能力和更好的配合能力。

按照当前国内大多数房企的标准工期,30层高层住宅毛坯房工期在490-550天左右,19层以下中小高层住宅标准工期在300-400天左右。

下图列举了一种目前比较典型的高层住宅建筑工期关键线路安排,其中地下部分采用旋挖桩或静压桩工期70天,1层地下室,主体结构标准层6天/层,砌体主体封顶后60天完成,外墙涂料施工150天,联合验收60天。总工期约550天。

该计划基本兼顾质量和效率,是目前国内大多数地产企业采用的常规计划。但是,我们也发现该计划穿插工序较滞后,主体和外墙占用较多的工期,没有穿插批量精装、户外园林等工序,存在一定的优化空间。

基于以上问题,碧桂园提出目标工期400天的理想工期模型。

各工序之间极限压缩时间,不考虑任何不利因素,条件最大化施工,虽然工期过于理想。但是,如果我们以抢工期、赶进度为目标,就必须以理想的极限工期为参考,努力把自身条件达到理想的要求。

优化后工序与时间要求如下:

1)主体结构、砌筑、抹灰均为4天每层

2)外墙抹灰与砌筑同步穿插进行,同样为4天每层

3)砌筑为主体封顶后25天完成

4)抹灰为主体封顶后45天完成

5)外墙油漆基层为主体封顶后60天完成

6)外架拆除与外墙涂料面层主体封顶后100天完成

7)室内精装修总工期257天,第115天主体结构5层,精装修水电样板开始进场施工

8)砌筑6层(第125天) 铝合金窗框安装开始

9)地下室粗装修第158天开始

10)电梯安装第245天开始,第290天完成

11)第260天主体验收完成,274天屋面封顶完成

12)第332天机电设备、消防设备调试

整体来说,理想化的进度模型,在竖向穿插、水平穿插、施工效率三方面对进度进行优化 ,从而节省了100多天的施工工期。

竖向穿插,主体结构与砌筑、外墙抹灰、外墙油漆、室内精装等。通过穿插施工,将传统的外墙施工占用关键线路,更改为部分占用关键线路。

水平穿插,是通过项目施工前期的策划及工作前置,将地库、市政管网、小区道路、园林景观与土建工程同步施工。

施工效率,是通过其他措施,压紧施工流水步距,比如6天/每层主体结构,压缩成5天,乃至更短。

(二)优秀的前置策划,高效穿插的支撑体系

高效穿插并不是简单的现场施工管理,它是系统的工程管理,必须以优秀的前置策划作为支撑。因此,设计先行和招采前置是高效穿插得以实现的重中之重

在穿插施工之前,必须制定详细的设计策划方案、招标策划方案和采购策划方案,通过评审,将相关责任明确到人,任务到天。

比如 碧桂园穿插施工管控规范中要求,图纸前置到各分项工程的分包单位定标之前。根据穿插模型穿插模型中的施工进场计划,倒排定标节点和出图节点。对相关任务的出图节点和招采节点提出明确要求,并纳入考核。

图纸方面,确保开工前土建、水电、装修、墙板深化图四图合一。

比如碧桂园的穿插模型要求,塔楼正负零前84天要完成土建施工图,塔楼正负零前42天完成全套施工图(建筑、结构、水电、暖通、精装、管网),保证后续各单位确定及铝模深化。

由于图纸前置,招采部门在招标采购时,可依据全穿插的节点编制招标计划,并且在合同中明确全穿插的要求,比如,结构几层开始进行砌体施工等,通过合约的手段保证工程计划顺利推进。

(三) 有效沟通,高效协同,效率就是生命

项目关系错综复杂,信息繁多,实现高效穿插,抢进度抢工期,不仅仅是工程部门的事,需要全体项目相关人员共同的努力。

全体人员包括两个层面,一方面是横向协同,工程部门与其他职能部门如设计、招采、成本、运营的协同,另一方面是竖向协同,工程部门与施工单位、监理单位、供应商之间的协同,两个协同之间相互交叉、相互影响。

若能提高横向与竖向信息的流通效率,同时从繁杂的单据作业中解放项目人员的双手,那么何愁控不了进度?

为解决这个问题,部分房企引入 智慧工程一方面可以破解交圈难问题,提升协同效率,另一方面,让内业流程在线化,提效同时减少纠纷

设计为例,图纸变更是常有的事,但变更后工程部和施工单位并没法及时获取新图纸,而施工作业却是不断在进行,万一一直在施工的这部分刚好是图纸要变更的地方,那不就得返工了?更别提还可能出现由于图纸变更版本过多而拿错图的情况了。这些都将严重影响施工进度。

有了智慧工程,设计上传的图纸可以实时在线保存并更新,工程和施工方都可以及时获得最新图纸,提升协同效率的同事,避免了因信息滞后而带来的返工,进而让工期得到有效保障。

此外,工程和施工方还可以与设计部在线沟通,若他们有任何疑问,可以直接在图纸上标注,系统将通知对应的设计师进行处理。

另外,让审批类、表单类等内业工作在线化,相关申请只需使用APP录入便能开始走流程,方便快捷的同时,提升了各部门之间的协同效率。

而且,由于相关数据能够自动生成表格,总部能够实时看到最新的项目情况,便无需一线人员花时间和精力整理数据和递交纸质资料。一线人员可以将精力投入到其他更有价值的事情上,项目的整体效率将变得更高。

(四)精准的进度管控和完善的工序验收,是高效穿插实现的保证

1.精准的进度管控

高效穿插的落地一样离不开周密的谋划以及与之相配套的制度措施,例如:

1)计划任务与经营绩效考评相挂钩,层层签订目标责任状;

2)计划执行工作例会制度:总经办综合会议、营销专题会议、工程专题会议;

3)各部门会议及临时现场会议等,包括会议标准、记录、纪要等;

4)计划执行自查自报、例行检查、抽查、现场核检制度;

5)各节点里程碑计划执行检查制度;

6)全程管控计划执行反馈、预警、纠偏体系。

数字化管控手段能够助力相关制度高效落地。

比如保利,便打算通过明源智慧工程,将项目的主项计划、专项计划等细化分解形成楼/标段施工计划、工序节点,在系统中将工序节点与计划系统中的里程碑节点、一级节点、二级节点打通关联起来。

一方面,计划管控更快更及时更精准,另一方面,实时的施工数据加上现场实景监控,能够有效规避虚报瞒报,确保进度真实性。

2.完善的工序验收检查

一家负责任、有远见的房企,在抢进度的同时,也不能放松质量管控,否则将后患无穷,得不偿失。

高效穿插施工部分工序提前,在下步工序之前,要合理划分验收段,提前进行阶段性验收。特别要重视主体的分段验收。例如碧桂园明确要求,项目管理人员与质监站进行有效沟通,达成分段验收统一意见,形成监督交底,为其他工序高效穿插创造条件。

碧桂园分段验收示例

高效穿插施工对甲方的质量管理和控制提出了新的更高的要求,工期紧、任务重,交叉工序多。但是必须要做的交底、样板、检查、验收标准动作一样不能少。有时几家施工单位、数十个班组同时开工,仅仅靠甲方现场的管理人员真的很难把所有的管理动作都做到位,为后续的工程质量埋下了隐患。

为解决这些管理难题,金地上线使用明源智慧工程,将相关工序的交底、样板验收、现场检查和工序验收全部集成在手机APP中,交底、检查、整改、验收全部集成,大大提升了管理效率,极大的保证了赶工条件下的质量管控要求。

3

破解资源难题,助力弯道超车

资源不足也是赶进度路上的绊脚石。具体体现在劳动力不足、材料短缺。

在目前的形势下,特别是建筑工人数量逐年下降的背景里,缺人是很正常的,为了进度,若还像以前一样对施工单位威逼利诱也很难凑效。这说明,常规的解决方法接近失效。

种种迹象表明,劳动力缺乏是我们实现赶进度目标的最大障碍,不解决这个障碍,我们的既定目标就很难实现。

1.招工五奇招

那么有没有什么办法能抢到人呢?有!我们必须认识到劳动力的重要性,必须看清现实。

所以,必须出奇招,以奇制胜!在此,泽哥就抛砖引玉,提供几条切实可行的妙招。

1) 定额外奖励法

根据每家施工单位每个工种的需求情况,合理设置定额,对于超过定额的急需工种给于一定的现金、物质或精神奖励,急需工种需求动态管理。

2) 同乡推荐法

对于急缺工种,发动施工单位班组骨干动员同乡赶赴现场,对于合格技术熟练者,甲方可以给于路费报销,花小钱吸引有技术的劳动者。

3) 筑巢引凤法

广大农民工朋友普遍地位较低,工作辛苦还得不到承认认可。针对这种情况,甲方可以组织施工单位进行练兵比武,对优秀的工人给予一定的荣誉奖励,张榜公布。一方面,提升质量意识,另一方面提升价值认可,增加口碑效应,吸引优秀农民工加入。

4) 广撒网法

甲方通过自身资源渠道,帮助施工单位招聘到更多合格员工。

5) 上马帮扶法

针对急缺工种,甲方制作一批宣传物料给是施工单位,通过微信、朋友圈等广布信息,定期检查展现及效果。

2.材料早到货,进度有保障

疫情后,由于部分工厂开工不足,加上众多房企赶进度比较紧急。因此,材料短缺较严重。必须早判断、早预防、早采取补救措施。

简单两招,搞定材料供货:

1)材料情况早知道,对可能短缺的关键材料,要如实掌握供应信息,多方核实,切不可掉以轻心,留足充分的机动时间。

2)适当放大备货比例,改原先多批次供货为集中少批次供货,把主动权掌握在自己手中。 

文章转载于搜狐号,文章版权归原作者所有,如有侵权请联系删除。内容为作者个人观点,本站只提供参考并不构成任何投资及应用建议。

版权声明:建筑精英社 发表于 2020-04-07 4:58:04。
转载请注明:穿插施工同时,这样抢进度!大房企都这样干! | 筑楼人导航

暂无评论

您必须登录才能参与评论!
立即登录
暂无评论...